Fortune immobilière, zéro impôt sur le revenu

La direction générale des finances publiques (DGFiP) publie chaque année une étude sur l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Selon DGFiP Statistiques n° 45 (nouvel onglet) (avril 2026), 193 600 foyersOrigine du nombreFoyers ayant reçu un avis d’impôt sur la fortune immobilière en 2025 (patrimoine au 1er janvier 2025), +4,0 % sur un an. DGFiP Statistiques n° 45, « L’impôt sur la fortune immobilière en 2025 », avril 2026, p. 1, tableau 1Voir la source (nouvel onglet)impots.gouv.fr ont reçu en 2025 un avis d’IFI, pour un montant total de 2,3 milliards d’euros (+8,0 %). L’IFI concerne les foyers dont le patrimoine immobilier non professionnel a une valeur nette supérieure à 1,3 million d’euros, après un abattement de 30 % sur la résidence principale et déduction des dettes (encadré 2, p. 6). Ces foyers déclarent en moyenne 322 100 € de revenus et paient en moyenne 60 200 € d’impôt sur le revenu, contribution exceptionnelle sur les hauts revenus comprise ; leur premier déclarant a 70 ans en moyenne, et 43 % habitent en Île-de-France (p. 1, 4 et 5).

L’encadré 1 de l’étude (p. 5) relève pourtant qu'« en 2025, 13 300 foyersOrigine du nombreFoyers assujettis à l’IFI en 2025 qui n’acquittent pas d’impôt sur le revenu sur les revenus 2024. DGFiP Statistiques n° 45, avril 2026, encadré 1 « 13 300 foyers imposables à l’IFI ne paient pas d’IR », p. 5Voir la source (nouvel onglet)impots.gouv.fr assujettis à l’IFI n’acquittent pas d’IR sur les revenus 2024 en raison de revenus faibles ou de réductions et crédits d’impôt ». Ces foyers possèdent un patrimoine immobilier moyen de 2,4 millions d’euros et paient en moyenne 8 100 € d’IFI. Leur revenu fiscal de référence médian est de 38 900 €, et la moitié d’entre eux a un déclarant principal de plus de 68 ans.

La DGFiP les répartit en deux groupes. 8 800 foyers ont un impôt sur le revenu positif avant réductions et crédits d’impôt, et l’annulent en les mobilisant : leur revenu fiscal médian est de 52 500 € et leur impôt médian avant réductions de 2 600 € ; un quart avait plus de 5 600 € d’impôt à effacer. 4 600 foyers ont un impôt nul avant toute réduction : 2 900 d’entre eux ont déduit au moins 2 000 € de charges ou de déficits, ce qui fait passer leur revenu fiscal médian de 29 100 € à 14 200 € ; les 1 700 autres déclarent de faibles revenus (revenu fiscal médian de 19 300 €) pour un patrimoine immobilier moyen de 2,5 millions d’euros.

La commission d’enquête de l’Assemblée nationale sur l’imposition des plus hauts patrimoines (nouvel onglet) (rapport n° 3056, enregistré le 8 juillet 2026) publie les chiffres transmis par la DGFiP sur un champ un peu différent, les foyers résidents sans décès dans l’année : 13 324 foyers assujettis à l’IFI avec un impôt sur le revenu nul ou négatif pour les revenus 2024, sur 189 060 ; 14 514 sur 181 554 pour les revenus 2023 ; 13 872 sur 172 891 pour les revenus 2022 (p. 65). Parmi les 7 982 de ces foyers qui ont déclaré l’IFI chaque année de 2021 à 2024, la moitié (3 992) avaient un impôt sur le revenu nul les quatre années. Sous l’ancien impôt de solidarité sur la fortune, une étude de 2017 en comptait 40 692, soit 11,9 % des redevables (p. 65).

Les explications divergent en partie. Pour la DGFiP, citée par la commission, « la première explication tiendrait aux revenus authentiquement très faibles de ces foyers » (p. 67) ; 66 % d’entre eux mobilisent des réductions et crédits d’impôt, en moyenne 3 985 € (p. 129-130). Le rapporteur estime que le phénomène s’explique aussi « pour partie par le recours à des holdings qui permet de faire sortir de l’assiette imposable des revenus importants » (p. 190) ; la DGFiP dit ne pas pouvoir le mesurer précisément (p. 110). Ces foyers sont très contrôlés : 22 % l’ont été depuis 2023, et selon la DGFiP cette population « n’est pas plus à risque que le reste des populations couvertes par le contrôle fiscal » (p. 215 et 217).

Pour l’ordre de grandeur : 13 300 foyers, c’est 6,9 % des foyers soumis à l’IFI, un peu plus d’un sur quinze. Leur IFI moyen (8 100 €) est inférieur à celui de l’ensemble des redevables, près de 12 000 € (p. 2).

Le chiffre est solide (DGFiP, données fiscales exhaustives), mais il ne désigne ni des fraudeurs ni des foyers qui ne paieraient aucun impôt.

• Ils paient l’IFI. Ces foyers paient en moyenne 8 100 € d’impôt sur la fortune immobilière : il serait faux d’écrire qu’ils « ne paient aucun impôt ». Le recto ne parle que de l’impôt sur le revenu.
• Des revenus souvent faibles. Leur revenu fiscal médian est de 38 900 €, la moitié a un déclarant de plus de 68 ans, et 1 700 d’entre eux déclarent de faibles revenus. Pour la DGFiP, la première explication tient à des revenus réellement faibles ; posséder un patrimoine immobilier élevé ne garantit pas des revenus élevés.
• Niches et sociétés : une part seulement. 8 800 foyers effacent leur impôt par des réductions et crédits d’impôt ; parmi les 4 600 dont l’impôt est nul avant ces réductions, 2 900 ont déduit au moins 2 000 € de charges ou de déficits. Le rapporteur de la commission d’enquête y ajoute, pour partie, des revenus gardés dans des holdings, que la DGFiP ne sait pas mesurer.
• Pas de fraude démontrée. Le chiffre décrit des situations déclarées. Selon la DGFiP, citée par la commission, ces foyers, très contrôlés, ne sont pas plus à risque que les autres populations contrôlées.
• Deux comptes proches. La DGFiP donne 13 300 sur 193 600 (tous les foyers à l’IFI, effectifs arrondis) ; la commission d’enquête 13 324 sur 189 060 (résidents sans décès), avec un ratio affiché de 7,3 % alors que le calcul donne 7,0 %. Le revenu fiscal médian diffère aussi : 38 900 € pour la DGFiP, 26 300 € dans le rapport (p. 67). Le dossier suit la DGFiP.
• Revenus 2024, IFI 2025. L’IFI 2025 porte sur le patrimoine au 1er janvier 2025, l’impôt sur le revenu sur les revenus de 2024.
• Un seuil net. Le seuil de 1,3 million d’euros porte sur le patrimoine immobilier net taxable, après l’abattement de 30 % sur la résidence principale et les dettes : la valeur brute des biens est plus élevée.
• Un phénomène régulier. 13 872, 14 514 puis 13 324 foyers pour les revenus 2022, 2023 et 2024 (commission d’enquête) : ce n’est pas l’accident d’une année.